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La novación de créditos hipotecarios: la estrategia clave para aprovechar tasas bajas en tiempos de financiamiento escaso
Renegociar condiciones hipotecarias se vuelve clave ante alzas en tasas. La novación ofrece ventajas atractivas al conservar beneficios sin costos elevados.
La novación de un crédito hipotecario se ha convertido en una solución eficiente en tiempos de tasas de interés más elevadas. Este mecanismo permite a los propietarios modificar las condiciones de su crédito hipotecario sin necesidad de cancelar el contrato actual, lo que simplifica el proceso de adaptación a un nuevo entorno financiero.
¿Qué es la novación hipotecaria?
La novación hipotecaria se refiere a la posibilidad de renegociar ciertas condiciones de un crédito existente con el mismo banco, sin tener que iniciar un nuevo contrato desde cero. Según Sergio Barros, director ejecutivo de Enlace Inmobiliario, esto implica hacer un cambio en las condiciones del préstamo con la misma entidad donde el cliente lo adquirió originalmente.
Este proceso permite a los propietarios actualizar su crédito de manera más ágil y menos costosa, evitando trámites legales intensivos. El objetivo principal de la novación es facilitar la adaptación del crédito a las nuevas circunstancias del mercado inmobiliario.
Es importante destacar que la novación no debe confundirse con la portabilidad hipotecaria o el refinanciamiento. Mientras que en la novación se conservan los términos originales del crédito, la portabilidad implica obtener un nuevo crédito con una entidad diferente, lo que puede requerir un análisis más exhaustivo.
Ventajas de la novación
Los expertos coinciden en que una de las grandes ventajas de optar por la novación es la capacidad de aprovechar tasas de interés más bajas que las actuales. Un cambio en el porcentaje de interés, por ejemplo, de un 5% a un 4%, puede traducirse en una disminución significativa del dividendo, que puede oscilar entre un 10% y un 12%, detalló Felipe Díaz, socio fundador y gerente comercial de La Casa de Juana. Esto no solo beneficia al deudor, sino que también puede ser un atractivo adicional para quienes desean vender una propiedad.
Vender un inmueble con un crédito hipotecario asociado a una tasa de interés inferior puede aumentar su valorización, ya que el nuevo comprador accede a condiciones más favorables que las ofrecidas en el mercado actual. "Vender una casa con un crédito asociado a una tasa inferior puede ser un gran atractivo, porque el comprador se beneficia directamente de esa condición", comentó Santiago Truffa, académico del ESE Business School.
Barros también refuerza la idea de que la novación es especialmente conveniente "cuando la persona tiene una buena relación con su banco y este ofrece condiciones competitivas sin necesidad de mover todo el crédito". No obstante, es crucial tener en cuenta que, como cualquier decisión financiera, existen costos asociados a este proceso.
Antes de proceder con la novación de un crédito hipotecario, los especialistas recomiendan considerar varios factores:
- Verificar si la institución permite la novación.
- Evaluar cuánto queda por pagar del crédito.
- Analizar el impacto que podría tener en el flujo financiero mensual.
"Hay instituciones, como las mutuarias, que no permiten novar los créditos" advirtió Díaz, enfatizando la importancia de observar el saldo restante del crédito. Si el crédito está casi pagado, la novación puede no tener sentido, pero si el saldo es del 70% u 80% del valor de la propiedad, los beneficios pueden ser significativos.
Desde una perspectiva financiera, el académico de la Universidad de los Andes también agregó que "la novación tiene sentido si las condiciones actuales del mercado son peores que las del crédito vigente y si el banco acepta mantener esa tasa sin modificar otras variables como seguros o plazos".
Finalmente, los expertos sugieren comparar distintas opciones. "La recomendación es revisar la tasa final (CAE), el dividendo resultante y los costos asociados. A veces, la portabilidad puede ofrecer mejores condiciones si otro banco iguala o supera la oferta actual", concluyó Barros.
Uno de los errores comunes en el proceso de novación es que muchos propietarios no logran dimensionar el valor de contar con una tasa atractiva y el impacto que eso tiene en su dividendo y flujo de caja. Además, el trámite puede requerir más tiempo de lo previsto, ya que suele ser un proceso menos frecuente y más lento que un crédito hipotecario tradicional.
Según Truffa, la falta de conocimiento sobre la novación limita su uso en el mercado inmobiliario. "La novación podría dinamizar las compraventas de propiedades seminuevas, pero aún es una herramienta poco conocida incluso entre corredores y ejecutivos bancarios", declaró. Por lo tanto, es esencial considerar esta alternativa en los procesos de venta, así como se revisan otros aspectos como metrajes o gastos comunes.
