¿Fin de la UF en los créditos hipotecarios? Qué hay detrás del anuncio del ministro Quiroz y cuánto cambiaría el dividendo

El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, abrió la puerta a que en Chile se puedan financiar viviendas con créditos hipotecarios en pesos en lugar de la Unidad de Fomento (UF). Sin embargo, tanto el Gobierno como los especialistas coinciden en un punto central: se trata de un cambio de largo plazo, que hoy no está disponible en el mercado y que no implicará eliminar la UF.

Durante una entrevista con radio Agricultura, el jefe de la billetera fiscal fue enfático al aclarar que esta discusión no significa terminar con la unidad de cuenta indexada a la inflación. "No va a ocurrir. Nunca. Los contratos en UF son en UF", afirmó Quiroz, quien igualmente invitó a mirar el escenario con algo de optimismo: "Soñemos un poquito".

El secretario de Estado explicó que el Gobierno ha intensificado un trabajo que viene desarrollando con el Banco Central desde hace años y que apunta a la internacionalización del peso chileno. Según dijo, ese proceso permitiría que, en un plazo de cuatro a cinco años, las familias puedan acceder a un crédito hipotecario de largo plazo en moneda nacional.

El mercado todavía no está listo

La autoridad fue clara en que las condiciones actuales no permiten ofrecer este tipo de préstamos. Hoy es posible obtener créditos en pesos a tres años, pero a diez años o más, como ocurre con un hipotecario, la única vía disponible es la UF, que ya supera los $41.000.

En el ámbito regional, el seremi de Hacienda del Biobío, Ronald Ruf, precisó que la propuesta busca avanzar de manera gradual hacia un sistema financiero con alternativas en pesos, "sin que ello signifique eliminar la UF". Para la autoridad, esta modalidad entregaría mayor certeza a quienes adquieren un crédito a largo plazo, porque la cuota mensual sería siempre la misma.

Ruf agregó que para acercarse a ese objetivo el Ejecutivo presentó el Proyecto de Ley de Reforma al Mercado de Capitales y Acceso a la Casa Propia. La iniciativa contempla un mecanismo de Ahorro Voluntario para la Vivienda enfocado en el pie del 10%, donde las familias solo deberán ahorrar el 7% y el 3% restante será aportado por el Estado, en el caso de viviendas de hasta 6.000 UF.

El riesgo inflacionario, el principal obstáculo

Desde la academia, el análisis apunta a un problema técnico de fondo. Javier Sepúlveda, académico de la Facultad de Ciencias Económicas y Administrativas de la Universidad de Concepción y exseremi de Economía del Biobío, recordó que no existe ninguna restricción legal que prohíba a la banca entregar créditos hipotecarios en moneda nacional.

El docente explicó que los bancos podrían hacerlo hoy, "pero no lo hacen para protegerse del riesgo inflacionario". Como nadie puede prever cómo estará la inflación a 15, 20 o 30 años, no se sabe si el peso chileno multiplicará su valor. Por eso se usa la UF, que se ajusta según la evolución del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y absorbe ese riesgo tanto en el monto como en la tasa de interés.

Según Sepúlveda, existen dos impedimentos concretos para la transición:

• Un banco que entregue un hipotecario en pesos debería cobrar una tasa de interés muy alta para cubrir el riesgo inflacionario, incluso por encima de la tasa máxima convencional que se define mensualmente en el mercado financiero.
• Los requisitos para los solicitantes serían mucho más exigentes: un pie más alto, salarios mayores y contratos laborales indefinidos y de mayor duración, lo que haría aún más restrictivo el acceso a la vivienda.

El académico añadió que en Chile menos del 40% de los hogares tiene capacidad de ahorro para pagar el pie de una vivienda. En el contexto socioeconómico del Biobío, marcado por la desocupación y la desaceleración productiva, aplicar esta medida complicaría aún más el sueño de la casa propia, advirtió.

Qué pasaría con los dividendos

Desde la industria inmobiliaria también valoraron la apertura del debate, aunque coincidieron en que el fin de la UF no será inmediato ni por decreto. Sergio Jara, gerente general del grupo Valmar, señaló que la discusión podría transformarse en un debate estructural sobre la formación de tasas, la securitización hipotecaria y el financiamiento habitacional, lo que también aporta incertidumbre.

Para graficar el impacto, Jara puso un ejemplo con un inmueble de 4.000 UF (unos $164 millones con la UF a $41.000) a 30 años plazo:

• En un esquema en UF, con una tasa de interés real del 4%, el dividendo inicial bordearía las 19 UF, cerca de $779.000, monto que se reajusta mes a mes según la inflación.
• En el escenario en pesos, con una tasa nominal del 8%, el dividendo mensual quedaría fijo en unos $1.200.000, pero exigiría una renta familiar inicial bastante mayor para acceder al financiamiento.

El ejecutivo advirtió que, en el corto plazo, los créditos en pesos corren el riesgo de elevar las tasas de interés y los dividendos, reduciendo el acceso a la vivienda.

Un debate que también llega al Congreso

Las declaraciones del ministro Quiroz se producen en medio del déficit habitacional y del fuerte aumento en el precio de las viviendas, que se financian principalmente con créditos hipotecarios indexados a la UF. Esto ha impulsado iniciativas parlamentarias para restringir esa unidad de cuenta, usada también en colegiaturas, seguros, arriendos y planes de salud.

El presidente de la Cámara de Diputados, Jorge Alessandri, se sumó al debate al señalar en T13Radio que los créditos hipotecarios deberían migrar de manera progresiva desde las UF hacia pesos en los próximos años. 

Ojalá que los créditos hipotecarios de aquí a cuatro años sean en pesos y no en UF

señaló Jorge Alessandri

Cabe recordar que algunos bancos han intentado promocionar hipotecas en pesos en el pasado, sin mayor éxito, porque al ofrecer este tipo de préstamos deben considerar una prima por riesgo de inflación que encarece el costo del crédito frente a los préstamos en UF.

En esa línea, Sepúlveda precisó que la propuesta del Ejecutivo se alinea con la iniciativa del Banco Central para internacionalizar el peso chileno y profundizar el mercado de capitales. El primer avance concreto ocurrió en 2020, cuando el instituto emisor dictó una normativa para autorizar operaciones con no residentes denominadas en pesos, entre ellas la apertura de cuentas corrientes en pesos, que comenzó a operar en 2021.

No obstante, es un proyecto que está en etapas iniciales y cuya evolución deberá evaluarse en los próximos años

concluyó el académico.